Harga Pemilik Hartanah vs Harga Ejen

Ramai juga orang yang tersalah faham mengenai fungsi 'ejen hartanah' dengan menganggap ejen hartanah menjual hartanah pada harga yang lebih tinggi berbanding harga sebenar yang dijual oleh tuan rumah @ pemilik hartanah.

Fungsi ejen adalah sebagai 'wakil' yang dilantik oleh pemilik hartanah berkenaan. Perlantikan ejen bukan sahaja boleh dibuat oleh pemilik hartanah, tetapi juga oleh seseorang yang sedang mencari hartanah untuk dibeli atau disewa.

Berbalik kepada isu yang disebutkan pada perenggan pertama, ejen hartanah adalah sebenarnya dilantik menjadi wakil kepada pemilik hartanah yang ingin menjualkan atau menyewakan hartanahnya. Justeru, fungsi utama seseorang ejen adalah mencari pembeli atau penyewa sebagai memenuhi kehendak pemilik hartanah tersebut. Di dalam tugas ini, sudah tentu ia berkait rapat dengan harga jualan atau nilai sewaan hartanah tersebut. Di sini lah yang dimaksudkan bahawa ramai orang memahami bahawa harga yang ditawarkan oleh seorang ejen hartanah adalah lebih tinggi dari harga sebenar dan disebabkan demikianlah, ramai bakal pembeli mengelak dan tidak mahu berurusan melalui ejen dan senantiasa mencari peluang untuk bersemuka dengan pemilik hartanah untuk merundingkan sendiri harga jualan atau sewaan hartanah berkenaan.

Suka saya ingin memberi penjelasan bahawa sebagai ejen hartanah berdaftar, penentuan harga jualan atau nilai sewaan hartanah adalah menjadi hak mutlak pemilik. Ejen tidak berhak atau tidak berkuasa untuk menentukan harga jualan atau nilai sewaan (mark-up price). Harga yang diiklankan oleh seorang ejen hartanah berdaftar adalah sebenarnya harga yang telah dipersetujui bersama dengan pemilik hartanah atau dengan kebenaran atau arahan pemilik hartanah. Dan sebarang perundingan mengenai harga jualan atau nilai sewaan mestilah melalui ejen berkenaan kerana ejen tersebut telah dilantik secara RASMI mewakili pemilik dalam urusan yang telah disebutkan.

Ini berbeza dengan ejen hartanah yang tidak berlesen yang kebiasaannya mengamalkan sistem jualan secara 'harga tambah' atau 'mark-up price'. Contohnya pemilik ingin menjualkan hartanahnya pada harga RM200K, ejen tidak berlesen tersebut biasanya akan meletakkan harga jualan lebih tinggi samada RM210K atau harga lain lebih tinggi dengan tujuan lebihan dari RM200K itu sebagai komisyen kepadanya. Keadaan ini kadang kala membebankan kepada pembeli kerana terpaksa membayar lebih. Ia amat berbeza dengan ejen hartanah berdaftar (berlesen) kerana ejen hartanah berdaftar telah mempunyai perjanjian ketika perlantikan secara rasmi dengan pemilik hartanah mengenai komisyen yang patut dibayar yang biasanya antara 2-3% dari harga jualan. Justeru itu, tidak timbul harga jualan itu lebih atau kurang dari harga yang ditetapkan oleh pemilik hartanah kerana komisyen ejen hartanah berdaftar dibayar oleh pemilik, bukan oleh pembeli seperti yang biasa diamalkan oleh ejen hartanah tidak berlesen.

Oleh kerana itu, saya nasihatkan supaya tidak perlu bimbang dan ragu-ragu apabila berurusan dengan mana-mana ejen hartanah berlesen kerana harga yang ditawarkan atau diiklankan adalah sama dengan harga yang ditetapkan oleh pemilik hartanah. Hanya dalam kes-kes tertentu sahaja harga ejen dan harga pemilik hartanah mempunyai sedikit perbezaan, namun ia masih suatu harga yang disetujui dan di dalam pengetahuan pemilik hartanah tersebut.

Status Freehold vs Rezab Melayu

Ramai yang tidak mengetahui atau tidak dapat membezakan antara maksud 'freehold' dan maksud 'Rezab Melayu'. Perbezaan ini bukan sahaja tidak diketahui oleh orang ramai, malah terdapat sebahagian orang yang seharian berurusan berkaitan hartanah juga seringkali terkeliru seperti broker (tidak berlesen) dan pegawai bank. Kebanyakan orang mengatakan bahawa Freehold itu adalah berlawanan dengan status Rezab Melayu. Untuk itu, saya cuba menerangkan secara ringkas akan maksud 'freehold' dan 'rezab Melayu' kerana kedua-dua istilah ini amat penting sekiranya anda terlibat atau berurusan dengan hartanah.

Freehold
Istilah 'freehold' itu sebenarnya merujuk kepada status pegangan sesuatu hartanah. Status pegangan ini pula merujuk kepada tempoh masa atau juga boleh disebutkan sebagai tempoh pemilikan yang dibenarkan atau diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri (Kerajaan Negeri) kepada pemilik hartanah berkenaan. Dengan tidak mengelirukan pembaca, maksud freehold ini boleh disimpulkan dengan maksud terjemahan ayat freehold itu sendiri iaitu

                      Free + Hold = Pegangan Bebas

Secara asasnya, terdapat 2 bentuk tempoh pemilikan hartanah yang dibenarkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 [Akta 56] (disebut KTN) seperti yang tercatat pada Seksyen 76 KTN adalah seperti berikut
1. tempoh yang tidak melebihi dari 99 tahun (Leasehold/Pajakan) - Seksyen 76 (a)

2. buat selama-lamanya (Freehold/Pegangan Bebas) - Seksyen 76 (aa)

Bebas yang dimaksudkan pada ayat 'freehold' itu sebenarnya merujuk kepada tempoh masa pemilikan tanah oleh seseorang ke atas tanah tersebut adalah berbentuk BEBAS. Dengan erti kata lain, pemilikan tanah oleh seseorang ke atas tanahnya adalah secara tidak bertempoh, tidak mempunyai sebarang sekatan tempoh tertentu atau tanah tersebut bebas dari pajakan. Suatu istilah lain yang 'bahasa undang-undang' bagi merujuk kepada status pemilikan secara freehold ini iaitu 'Selama-lamanya' yang membawa erti hartanah tersebut adalah selama-lamanya milik si pemilik yang tercatat namanya pada surat hakmilik sehingga ianya dijual atau bertukar tangan.

Lawan bagi freehold adalah sebenarnya 'leasehold' iaitu 'pajakan'. Pajakan bermaksud sesuatu tanah itu diberi milik oleh pihak berkuasa negeri kepada seseorang pemilik tanah adalah secara bertempoh sebagaimana yang disebutkan di dalam Seksyen 76 (a) seperti di atas iaitu dengan tidak melebihi 99 tahun. Oleh kerana maksud tulisan ini hanya berkaitan dengan istilah 'Freehold' dan 'Rezab Melayu', maka saya tidak bercadang untuk menerangkan dengan lebih lanjut mengenai istilah 'Leasehold'.

Rezab Melayu (Malay Reserved)

Tanah yang mempunyai status 'Rezab Melayu' tertakluk di bawah Enakmen Rezab Melayu 1933 (ERM) yang digunakan secara bersama dengan Kanun Tanah Negara di dalam menjaga kepentingan dan hak pemilikan orang Melayu ke atas tanah.

Ini boleh diertikan sebagai satu sekatan ke atas apa-apa urusniaga di dalam sesuatu kepentingan pada sesuatu pemilikan hartanah. Status rezab Melayu tersebut bertujuan menyekat sebarang urusniaga terutamanya pindahmilik dari pemilikan Melayu kepada bukan Melayu. Lawan bagi Rezab Melayu iaitu 'Luar Rezab Melayu' atau 'Outside Malay Reserved' iaitu sesuatu hartanah itu boleh diurusniaga antara pembeli berketurunan selain dari Melayu.

Melalui pengertian di atas terhadap maksud 'Freehold' dan 'Rezab Melayu', maka dapat disimpulkan bahawa kedua-duanya adalah membawa maksud yang berbeza. Sesuatu hartanah itu boleh sahaja berstatus 'freehold + rezab Melayu' dan boleh sahaja 'freehold + luar rezab Melayu'.

Semoga penerangan ringkas ini dapat memberi kefahaman beza antara 'Rezab Melayu' dan 'Freehold' dan semoga ianya dapat menjelaskan kedudukan dan status sesuatu hartanah. Maklumat ini penting kerana masing-masing mempunyai kesan ke atas urusniaga termasuklah kesan ke atas harga dan kesan kepada proses-proses lain yang terlibat.

Sekiranya anda mempunyai persoalan lain, sila whatsapp/telegram/telefon saya di talian 0107946549 (sms tidak dilayan).

Antara punca pinjaman membeli rumah di tolak

Ramai pasangan muda tidak mampu membeli rumah pada hari ini bukan hanya kerana harga rumah yang tinggi atau mahal, tetapi kerana kegagalan diri sendiri menguruskan kewangan. Di tambah pula dengan kesilapan-kesilapan dalam menguruskan pendapatan serta perbelanjaan. Antara perkara-perkara dikenalpasti yang seringkali menjadi punca pinjaman untuk membeli rumah ditolak iaitu

1. hutang kereta

2. kad kredit

3. hutang peribadi (personal loan)

perkara-perkara di atas akan menyebabkan baki gaji yang layak untuk diguna bagi komitmen bayaran bulanan pinjaman rumah akan menjadi kecil dan inilah punca mengapa pinjaman tersebut ditolak atau tidak diluluskan.

Kereta sememangnya menjadi keperluan pada hari ini sebagai alat pengangkutan selesa dan mudah untuk berulang alik ke tempat kerja dan sebagainya. Tetapi, ramai yang lebih gemar membeli kereta mengikut kehendak atau minat, bukan mengikut kemampuan atau perancangan tertentu. Sedangkan kereta mengalami susut nilai pada setiap bulan dan tahun berbanding rumah yang biasanya mengalami kenaikan nilai pada setiap tahun.

"Menyewa atau Membeli". Manakah pilihan anda?

Tajuk berita ini cukup menggerunkan. Cuba anda fikirkan, apakah anda sanggup menyewa sampai mati?. Sudah tentu ramai yang akan jawab "tidak sanggup". Tetapi, sebenarnya ramai yang tidak sanggup itu tidak bertindak wajar untuk membeli rumah atau hartanah.

Sebenarnya masih ramai tidak faham mengenai prinsip membeli rumah atau hartanah pada zaman sekarang. Ramai yang hanya faham, beli rumah untuk didiami semata-mata. Walaupun ada yang memahami rumah dan hartanah merupakan aset yang bernilai, tetapi masih dalam jumlah yang amat kecil peratusannya.

Justeru ramai yang memahami membeli rumah untuk didiami, maka ramailah yang memilih membeli rumah dengan mengambil kira faktor jarak dengan tempat kerja, faktor kemudahan persekitaran dan sebagainya. Faktor-faktor tersebut tidak lah salah, tetapi sebenarnya sudah tidak begitu relevan dalam suasana hari ini.

Jika dikatakan faktor jarak dengan tempat kerja sebagai alasan membeli rumah di sesuatu tempat, bagaimana jika anda kemudiannya dipindahkan tempat kerja ke tempat lain?. Apakah anda akan membeli rumah lain di tempat yang baru?. Dan apa jadi dengan rumah sedia ada anda di tempat kerja lama?. Begitu juga dengan faktor-faktor kemudahan setempat. Pada zaman hari ini, pelbagai kemudahan tersedia di semua tempat. Pembangunan dan perancangan pembangunan dilaksanakan secara berperingkat-peringkat di banyak tempat. Jika satu ketika dahulu, kita lihat di kawasan Pokok Sena, Kedah contohnya, hanya ada beberapa taman perumahan dan ramai pembeli memilih untuk tidak membeli rumah di kawasan tersebut. Tetapi hari ini, kita sudah dapat tengok Pokok Sena telah menjadi sebuah pekan atau bandar kecil atau bandar satelit. Baru lah berpusu-pusu orang berminat untuk membeli dan pada hari ini, harga sudah tidak bersamaan lagi dengan harga 10 tahun dahulu.

Sebenarnya, membeli hartanah atau rumah ini perlu dilihat dari sudut pelaburan jangka panjang. Tidak semestinya membeli untuk didiami pada hari ini, tetapi ia boleh dijadikan aset simpanan yang lebih terjamin berbanding simpanan duit tunai di bank. Dan semakin hari urusan jual beli hartanah semakin sukar mendapatkan pinjaman dari pihak berkenaan, pelbagai polisi ditambah dan dikurangkan mengikut situasi ekonomi semasa. Justeru, dinasihatkan kepada semua pembaca supaya miliki lah hartanah anda sendiri pada hari ini. Jangan menyesal di kemudian hari kerana harga hartanah semakin hari semakin meningkat, tetapi pendapatan anda tidak meningkat seiring dengan peningkatan nilai dan harga hartanah.

Sila hubungi saya untuk sebarang perbincangan

Zulkifli bin Hamzah (REN 06989)

013-4946549 (call/sms/whatsapp/telegram)